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“人大之声”第150期

信息来源:福建日报 发布时间:2018-12-03 09:12:32

物业管理条例怎么改?听听专家怎么说

郑昭

424日,省人大常委会法工委举行《福建省物业管理条例》立法专家论证会。林捷 

物业管理问题,关系到家家户户。2006年我省出台了《福建省物业管理条例》。近年来,福建省物业纠纷案件数量不断攀升,呈现出诉讼主体及法律关系复杂、判决率高、调解难度大等特点,各级行政主管部门接到的物业投诉数量居高不下。各级人大代表有关物业服务管理的议案、建议比较集中,反映了社会的普遍关切。

为此,2016年省人大常委会启动了《福建省物业管理条例》的修订工作,并于去年9月提交省人大常委会会议一审。随后,省人大常委会法工委又组织开展了立法调研。为更好地完善物业管理立法,24日,省人大常委会法工委举行专家论证会,来自我省法律法学界的专家学者对正在修订的省物业管理条例进行把脉,为完善物业管理支招。

问题一:小区地下室、架空层到底归谁?

 小区地下室和架空层的权属问题一直以来争议颇大,也是此次物业管理条例修订的一个重要问题。那么,物业管理区域内的地下室、底层架空层等是否属于物权法规定的建筑区划内的其他公共场所,能否通过购房合同约定其权属问题呢?

    福建拓维律师事务所合伙人李文希认为,这个问题应看小区规划和基于规划的商品房买卖合同约定。即首先考虑一个小区的物业管理区域内的地下室、架空层在规划时是否划为公共场所。如果划为公共场所,则应当归全体业主所有,如果划为专有部分,则可以通过购房合同进行约定权属问题。

 福州市中级人民法院民事审判第一庭副庭长林哲森表示,在具体实践中遇到此类问题需确认权属时,一般由法院发函产权交易登记中心,确认按照规划架空层、地下室是否计入公摊面积,如果计入公摊面积,则属于公共场所。

问题二:小区内违法违规如何解决?

在住宅小区违规开设培训班;穿墙打洞,擅自改变房屋结构;乱停车占用绿化带和消防通道……业主在小区出现上述种种行为,是不是仅靠物业公司来巡查、劝阻并沟通协调解决呢?

在前期的调研中,不少物业管理部门提出,由于物业企业没有执法权,遇到业主违法违规的情况,只能上门做工作,但遇到难沟通的业主,问题就迟迟解决不了。如何能在立法中破解呢?

省社科院法学研究所副教授詹云燕认为,对于违反法律法规的行为,只能由相关行政部门进小区执法,但对于违反小区管理规约、临时管理规约或合同约定的行为,则可以按照管理规约约定的方式采取管理措施,或根据合同约定由责任方承担违约责任。

比如业主在小区乱停车,可以要求业主按管理规约承担违约金,但不能对业主处以处罚,因为自治管理没有处罚权。詹云燕说,对于违反管理规约的行为,行政部门也不能介入处理,因为没有执法依据,除非在本条例中新设立行政处罚,让行政执法进小区。

福州市住房保障和房产管理局法规处处长张德新认为,解决小区内违法违规责任不明、处理权限模糊等问题,可借鉴上海等地的做法,规定县级以上人民政府要建立住宅小区综合管理职责清单,按照谁监管行业谁负责、谁主管市场主体谁负责、谁收费谁负责的原则,进一步明确和细化分工、明晰管理边界,配套编制涉及住宅小区综合管理若干问题的业务流程和操作指导手册,明确发现渠道、处置要点、操作路径、时间节点要求等。

 问题三:维修资金紧急使用如何才能既安全又高效?

随着城市社会经济的不断发展进步,新时代对维修资金管理提出了新要求。紧急情况下需要使用时,如何规定才能做到既审核快捷又确保资金的规范使用?

目前维修资金存在的主要问题不是滥用,而是用不起来。福州大学法学院院长黄辉认为,针对这个主要矛盾,可以借鉴四川等地的规定,在遇到紧急情况时先采取应急措施,由物业服务企业报告物业所在地街道办事处,街道办事处查勘现场后予以确认,并向房产管理部门提出住宅专项维修资金应急使用备案申请。备案后,房产管理部门在24小时内划转部分资金,维修工程竣工验收公告后,申请人再持竣工验收报告、审价报告等资料申请拨付维修资金余额。

省社科院法学研究所研究员张学文认为,根据国务院《物业管理条例》的规定,专项维修资金的使用应该经三分之二业主同意。紧急情况下维修资金的使用同样不能背离此规定。如果区别对待,有可能出现物业管理企业或者业委会以紧急维修为由,逃避业主的同意和监督。同时,紧急情况在实践中也难以准确界定。

据了解,《福建省物业管理条例(草案)》拟于5月提交省人大常委会会议二审。

林志国:草根发明家的民生情怀

龙岩市第五届人大代表、新罗区第十七届人大代表,福建侨龙专用汽车有限公司董事长林志国,憨厚淳朴的外表下透着坚韧。

 只有初中文化的林志国,已获得个人专利55项,其中发明专利16项。我们的研发首先要考虑社会效益。这位草根发明家心里始终有着强烈的社会责任感。

  十年前,林志国在电视新闻上看到特大暴雨袭击上海,国家和人民财产遭受巨额损失。当看到消防战士把消防车当作排水工具时,他感到震惊和担忧:为什么像上海这样的国际化大都市应急排水设施配套却不齐全?林志国意识到如果城市内涝防治体系与城市发展不匹配,将严重威胁人民生命财产安全。他立志投身于抢险装备制造行业,弥补国内市场的空白。

  在公司股东会上,林志国立下军令状 用个人股权作担保,承诺3年内研发出一种移动式大流量应急排水设施,用于城市排涝、防汛和水利建设。凭着这份执著的精神,林志国带领团队先后研发了大流量排水抢险车、垂直供排水抢险车、高空供排水抢险车等抢险装备。这些装备具有排水量大、效率高、成本低等优势,可有效实现防灾减灾,目前已成为国内防洪排涝必不可少的重要装备。

  20158月的福州,20167月的武汉,20178月的广东……林志国先后带领员工和龙吸水排水车奔赴内涝灾区义务参加抢险救灾活动上百次。

  当上人大代表后,林志国将社会责任感和科技研发的韧劲,用在了代表履职上。

  龙岩市中心城区停车难、乱停车问题一直饱受诟病。林志国与车主、交通执法人员、社区居民进行深入沟通交流,多方听取意见建议,在新罗区十七届人大一次会议上提出《关于治理车辆违法停放人行道问题的建议》。为推动建议得到落实,他多次到交通、公路等单位跟踪协调。20173月龙岩市人民政府出台了《2017年龙岩中心城市公共停车场建设实施意见》,规划新建中心城市3000个停车泊位。目前龙岩中心城区已落实更新1200多个停车泊位,并采取成立交通志愿服务队等举措推动交通环境改善。

  《关于对新罗区江山镇村美至前村县级公路拓宽改造的建议》《关于对龙岩二手车市场规范整治的建议》……几年来,林志国单独或领衔提出代表建议10余件,件件事关民生。如今,多数建议开花结果、惠及百姓。